【2026年】旧耐震の戸建て売却で注意点は？成功につなげるコツを紹介【ハウスドゥ八尾本町】八尾市の地域密着型不動産情報サイト

【2026年】旧耐震の戸建て売却で注意点は？成功につなげるコツを紹介

2026-02-28

旧耐震基準で建てられた戸建てを所有し、「本当に売れるのか」「どんな点に注意が必要なのか」と不安を感じていませんか。特に、古い家屋の売却には一般の住宅と異なる注意点があり、正しい知識がないとスムーズな取引につながらない恐れもあります。この記事では、旧耐震戸建てが売却しにくい理由や売却時に押さえておくべきポイント、対策方法について分かりやすくご案内します。不安を解消し、大切な資産を適切に売却するための第一歩として、ぜひ最後までお読みください。

【目次】

旧耐震戸建ての売却が難しい理由と基本知識

旧耐震基準とは、建築確認（建築申請の審査）が1981年（昭和56年）5月31日以前に受けられた物件に適用される耐震基準を指します。翌日の6月1日以降に確認されたものは「新耐震基準」となり、それ以降の物件はより厳しい耐震性能が求められています。旧耐震では「震度5強程度の地震で倒壊せず、損壊しても補修で対応可能」という水準であるのに対し、新耐震では「震度6強〜7程度でも倒壊・崩壊しない構造」が求められています。

そのため、旧耐震戸建ては耐震性の面で買主の不安を招きやすく、住宅ローン審査においても担保評価が低くなる傾向があります。特に現行の住宅ローン控除や税制上の優遇（例：住宅ローン減税や贈与税の非課税措置）を受けにくいケースも多く、結果として売却価格にマイナスの影響を与えやすい点は見逃せません。

また、地震保険においても耐震等級が考慮されるため、旧耐震基準の建物は保険料が高くなることがあり、その点も買主の負担と不安を高める要因です。

項目	旧耐震基準の特徴	影響と注意点
耐震性能	震度5強まで対応	大地震時の安全性が不安
ローン審査	担保評価が低め	融資額が制限される可能性
税制・保険	住宅ローン控除や地震保険割引が使いにくい	買主の負担増・魅力減につながる

売却をスムーズにするための対策と方法

旧耐震基準の戸建てを円滑に売却するには、さまざまな工夫が重要です。

まず、耐震診断を受け、「耐震基準適合証明書」を取得することで、買主が住宅ローン控除や各種税制優遇を利用できるようになります。耐震診断にはおおよそ20万円〜50万円の費用がかかりますが、自治体によっては補助金が出る場合もありますので、費用負担を軽減できる可能性があります。これによって、買主にとっての魅力が増し、売却の成功率が高まります

次に、耐震補強工事を実施する選択肢があります。補強工事には100万円〜200万円程度の費用がかかるケースがあり、これは自治体の補助金や税制の優遇措置を活用することで軽減できます。たとえば、所得税から工事費用の10％（上限25万円）が控除される「住宅耐震改修特別控除」、あるいは工事完了の翌年度に固定資産税が1/2になる制度などがあります（要件あり）

また、売主様がリフォームや耐震補強の費用を負担すると宣言する方法も有効です。買主が自分好みにリフォームをしたいと考えている場合、こうした方式は魅力となります。さらに、売却前に建物を解体して土地として売却するという選択肢も検討できます。これにより、耐震性の不安を解消し、土地の価値を最大限に活かせることがあります。

対策	内容	メリット
耐震診断と証明書取得	耐震性能を証明する書類を用意	買主の住宅ローンや税優遇適用が可能に
耐震補強工事＋補助金活用	現行基準に適合する工事を実施	補助金・控除・固定資産税減額などの負担軽減が可能
売主負担のリフォームまたは更地化	リフォーム費用を売主負担／建物撤去して土地売却	買主にとって魅力的になり、柔軟な売却手段となる

立地や市場環境を活かす売り方の工夫

旧耐震基準の戸建てでも、立地や市場環境を上手に活用すれば、売却を成功に導くことが可能です。まず、「駅に近い」「買い物施設や医療機関が近隣にある」など利便性に優れた立地は、耐震性能への不安よりも魅力を優先する買主が一定数存在します。そのため、こうした好立地は大きなアピールポイントになります。

また、築古や旧耐震の戸建ての場合、建物の価値は低く、売却価格の多くは「土地としての価値」が占めることが一般的です。法定耐用年数を大きく超える物件では建物部分の資産価値はほぼゼロとされ、結果として土地価格が査定の中心になります。

さらに、現金での購入希望者や投資目的の買主に訴えることも検討できます。たとえば、建物を解体して更地にすることで買主の用途が広がり、購入意欲を高める効果があります。ただし、更地化には解体費用がかかり、また「住宅用地の特例」による固定資産税の優遇が解除されるため、税負担が増す点にも注意が必要です。

以下の表には、旧耐震戸建ての売却における立地や戦略のポイントをまとめています。売却検討中の方には、これらの観点をぜひ参考にしていただきたいです。

項目	内容	効果
利便性の高い立地	駅・生活施設が近い	耐震不安より住環境を重視する層に対応
土地価値に注目	建物価値はほぼゼロ、土地重視	土地価格での評価が売却価格を支える
現金・投資目的層への訴求	解体して更地にする選択肢も	販売対象が広がり、成約率向上につながる

迅速に売却したい方への手段と注意点

旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の建築確認）で建てられた戸建てを、どうしても早く売却したいという方に向けて、代表的な方法と、それぞれに伴う注意点をご紹介いたします。

まず、買取専門業者による買い取りは、仲介を経ずに直接売却できる点が最大のメリットです。迅速な売却が可能で、短期間に現金化したい方に適しています。ただし、一般的には想定される市場価格より低くなる傾向がありますので、価格の妥当性については慎重に見極める必要があります。

次に、建物を解体して更地にして売却する方法についてです。この際の費用相場は、構造や面積により異なりますが、木造30坪で約90～150万円、鉄筋コンクリート造では180～240万円程度が一般的です（例：木造の場合30坪で90～150万円、RC造なら180～240万円）。

以下の表は、構造別・坪数別の解体費用の概算を示しています。

構造	30坪の相場	50坪の相場
木造	90～150万円	150～250万円
鉄骨造	120～180万円	200～300万円
鉄筋コンクリート造	180～240万円	300～400万円

更地にする際には、解体費用だけでなく廃材処分費用や整地費用、さらには登記関連の手続き費用もかかります。建物滅失登記を怠ると、過料や税金の不当な課税につながることもありますので、注意が必要です。

また、更地にすると「住宅用地の特例」による固定資産税の軽減が適用されなくなり、税負担が大幅に増える可能性があります。場合によっては、税金負担が現実的に重くのしかかるため、短期的な売却でも費用対効果を慎重に見極めることが求められます。

最後に、売却を急ぐ際には、希望売却価格と時期とのバランスが重要です。価格を下げることで売却時期が早まることもありますが、急ぎすぎて損をしてしまっては本末転倒です。事前に複数の業者から見積もりを取って、費用や売却期間を比較検討しましょう。

まとめ

旧耐震戸建ては、現行の建築基準との差や耐震性の懸念から売却が難しい側面がありますが、適切な対策を講じれば円滑な取引も十分に可能です。耐震診断や補強による住宅ローン利用・税制優遇の回復、または立地や土地の価値を活かした工夫など、状況に応じた選択肢があります。迅速に売却したい方は、価格や手間、安全性にも注意しながら適切な方法を選んでいきましょう。不安を抱える方も、ぜひ一度ご相談ください。

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「今の家に住み続けながら資金も手にしたい」とお考えではありませんか。そんな願いをかなえる方法のひとつが「リースバック」です。しかし、仕組みがよく分からず、不安を感じている方も多いでしょう。この記事では、リースバックの基本から、利用する前に押さえておきたい大切なポイントまで、幅広く分かりやすくご説明します。選択に迷う方も、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

リースバックとは何か、その仕組みと基本的な流れ

リースバックとは、自宅を売却してまとまった現金を得たうえで、売却したご自宅と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続けられる仕組みを指します。正式には「セール＆リースバック」といい、不動産会社や専門事業者、投資家が買主となる形式が一般的です。

仕組みの流れとしては、まずご自宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済（アンダーローンの状態）し、所有権を買主に移転します。その後、買主との間で賃貸借契約を締結し、賃料を支払うことで引き続き同じ住まいに暮らせます。

リースバックをご利用いただける条件としては、以下のような点が挙げられます：全所有者の同意があること、住宅ローン残高が売却価格を超えていないこと（アンダーローンであること）、物件に一定の資産価値があり、賃料を支払う能力があることなどです。

項目	内容
売却と同時の賃貸借契約	所有権を移転しつつ、賃貸契約で住み続けられる仕組み
ローン残債が売却価格以下	アンダーローンであることが基本的な条件
利用可能な物件	戸建て、マンション、土地など評価可能な物件に限られる

このように、リースバックはご自宅を手放さず現金化する手段として、その仕組みと条件を正しく理解することが重要になります。

リースバックの主なメリット

リースバックには、売却後も慣れ親しんだ暮らしを続けられる、まとまった資金を迅速に得られる、各種維持費や税負担が軽減される、といった複数のメリットがあります。以下に、誰でも理解しやすいように整理してご紹介いたします。

メリット	内容	ポイント
住み慣れた環境を維持できる	引っ越し不要で、今まで通りに生活を続けられます。	生活の継続性が確保される点が魅力です。
迅速な資金調達が可能	売却によってまとまった現金を手に入れ、使い道に制限はありません。	すぐに資金が必要な場合に有効です。
維持費や税負担の軽減	売却後は固定資産税や火災保険料、修繕・管理の負担が不要になります。	毎月の支払先が家賃に集約され、家計がすっきりします。

まず、リースバックでは住宅を売却したあとも、賃貸として同じ住まいに住み続けることができます。つまり、引っ越しの手間や生活環境の変化を避けられるため、特に高齢の方や家族構成に変化が少ない場合に安心です。

次に、売却と賃貸契約の同時手続きによって、短期間でまとまった現金を調達できるのも大きな利点です。また、その資金の使い道には制限がないため、ご自身の事情に応じて自由に活用できます。

さらに、リースバックを利用すると、固定資産税や火災保険料、修繕積立金など、自宅を所有していると発生する様々な負担から解放されます。固定資産税は売却年は日割り精算が行われ、それ以降の税金は不動産会社が負担するのが一般的です（例：1月1日時点での所有者が支払い義務を負い、日割りで精算されます）。その結果、維持費や税の負担が家賃に集約され、支出管理がシンプルになります。

リースバックの主なデメリットや注意点

リースバックには、魅力的な仕組みでありながら、検討する際に見逃せない注意点がいくつかありますので、以下に整理してお伝えいたします。

項目	内容
売却価格が市場価格より低くなる	リースバックの売却価格は、市場価格の70〜90％程度になることが多く、物件の売却時に得られる金額が通常の売却より少なくなる点にご注意ください。
家賃が相場より高くなる可能性	家賃は売却価格に期待利回りを掛けた金額で決まり、一般的な賃貸相場より高めに設定されることが多く、毎月の負担が大きくなることもあります。
賃貸契約期間の制限	定期借家契約などの場合、契約期間満了後に住み続けられない可能性があり、将来の生活プランや契約内容の確認が必要です。

まず、売却価格についてです。リースバックの買取価格は、不動産市場の一般的な取引に比べて低めに設定されることが多いです。市場価格の約七割から九割程度となるケースが見られますが、これはリースバック事業者が転売や貸し出しに自由が限定されるリスクを避けるためです。物件の制約を抱えたまま購入する形となるため、業者はその分、割引を前提に買取価格を算出します。ですので、ご自身が受け取る資金は、市場価格より少なくなることがあることを、最初にご理解ください。

次に、家賃の設定についてです。リースバック後の家賃は、売却価格に事業者が設定する期待利回りを掛け、年額としたものを月割りして決まります。期待利回りは一般的に6〜13％程度となり、この数値が高くなるほど家賃も高くなります。また、通常の賃貸とは異なり、周辺の市場相場ではなく、あくまで投資回収の観点から家賃が定められるため、相場より高くなる傾向があります。例えば、売却価格が高いほど、また期待利回りが高いほど、負担は重くなる可能性があります。

さらに、契約形態によっては住み続けられる期間に制限がある点にも注意が必要です。リースバックでは「定期借家契約」を利用する場合、契約期間終了後に再契約が認められないことがあり、長く住むつもりでも住み続けられないリスクがあります。一方で、「普通借家契約」であれば、更新手続きにより継続居住が可能ですが、売却価格や家賃設定に影響を及ぼすこともありますので、どちらの契約を選ぶか慎重に検討することが重要です。

このように、リースバックは「住み慣れた家に住み続けられる」という大きなメリットがある一方で、売却価格や家賃、契約内容などに注意すべき点も多くございます。ご自身の資金計画や長期的なライフプランとの整合性を見ながら、慎重にご検討いただくことをおすすめいたします。

契約前に確認すべきポイントと検討の視点

リースバックをご検討される際には、契約前に以下のようなポイントをしっかりご確認いただくことが重要です。これにより、ご自身の資金計画や暮らしの継続性が確実になり、安心してご利用いただけます。

確認項目	内容	検討の視点
売却価格と家賃設定	売却価格が適正であるか、家賃が利回りや相場から妥当な水準かを確認する	売却価格が低すぎると資金が不足し、高すぎると家賃負担が重くなる可能性があります。利回り6〜13％で家賃が設定されることが多いため、収支のバランスをよくシミュレーションしてください。
契約期間・更新の可否	普通借家契約か定期借家契約か、契約期間や更新の条件を確認する	普通借家契約なら長期居住が可能ですが、定期借家契約では更新不可の可能性があります。再契約や再売買の条件（価格・期間など）も明記されているか確認しましょう。
契約内容の明記と修繕・退去責任	再売買予約、原状回復、修繕負担、禁止事項などが契約書に明確に記載されているか確認する	口約束では後になって争いになる恐れがあります。設備故障や二重契約の禁止事項、再売買の金額・期間など、契約書に明記されていることを必ずご確認ください。

これらの確認を通して、ご自身のライフプランや資金計画と整合性が取れているかを検討することが大切です。住み続けたい期間や資金の使い道、家族の将来設計などを踏まえながら、ご納得のいく条件でご契約いただけるよう、しっかりご相談・ご確認いただくことをおすすめいたします。

まとめ

リースバックは、ご自宅を売却した後も今まで通り住み続けられるという独自の仕組みを持っています。引っ越しの手間や環境の変化に不安を感じる方にとって、大きな安心につながるでしょう。また、まとまった資金を早期に確保できるほか、将来の買い戻しも視野に入れた柔軟な対応が可能です。その一方で、市場価格より売却額が下がることや家賃設定など、細かな条件には注意すべき点も多くあります。リースバックを検討する際は、ご自身の今後の生活設計や資金計画と照らし合わせ、慎重に判断することが大切です。理解を深め、納得のいく選択をしていきましょう。

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