【2026年】名義変更をしないとどんなデメリットがある？相続後の注意点とリスクを知ろう【ハウスドゥ八尾本町】八尾市の地域密着型不動産情報サイト

【2026年】名義変更をしないとどんなデメリットがある？相続後の注意点とリスクを知ろう

2026-02-23

「相続した不動産の名義変更をしないまま放置すると、どうなるのか気になりませんか？“後回しでも大丈夫”と思いがちですが、実は法的なリスクや将来的なトラブルが数多く潜んでいます。本記事では、名義変更をしないことで発生する過料などの法的リスクや、手続きが複雑になる理由、第三者の介入リスク、さらに税金や社会的責任まで、知っておきたいデメリットをわかりやすく解説します。後悔しないためにも、名義変更の重要性について一緒に確認しましょう。

【目次】

名義変更をしないと科せられる過料などの法的リスク

2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行うことが法律上の義務となりました。この義務を怠った場合、法務局から「登記申請を行うよう催告」があり、正当な理由がないまま応じないと10万円以下の過料が科せられます。

この義務化は新しい相続に限らず、2024年4月1日以前に相続した未登記の不動産にも遡って適用されます。過去分についても、施行日（または不動産を取得したことを知った日）のいずれか遅い日から3年以内に登記申請をしなければ、同様に過料が課される可能性があります。

また、過料は刑罰ではなく行政上の措置であり、前科がつくことはありませんが、支払ったとしても義務の履行とはみなされず、登記の義務自体は残ります。

以下に法的リスクをまとめます。

リスク項目	内容	備考
過料の対象	10万円以下の過料が科される可能性	行政罰で前科はつかない
過去分も対象	2024年4月1日以前の未登記不動産も対象	施行日か取得認知日から3年以内に要手続
義務は消えない	過料支払いでは義務は免れない	正式な登記手続きは引き続き必要

このように、相続した不動産の名義変更を先送りにすると、過料のリスクが発生し、しかも一度科された過料を払っても義務が解除されるわけではありません。正当な理由で申請が遅れる場合でも、法務局に相談したうえで「相続人申告登記」などの制度を活用し、登記義務を適切に履行することが求められます。

手続きが困難になる「数次相続」と共有関係の複雑化

相続した不動産の名義変更を放置すると、後の相続（「数次相続」）が発生し、手続きが非常に複雑になります。数次相続とは、前の相続で登記をせずに所有名義が故人のままとなっている状態で、さらに次の代へ相続が発生することを指します。その結果、相続人が世代を越えて増え、誰が権利者なのか判断しづらくなります。これは、次世代の相続人が祖父母および親の2代分の相続登記を行わなければならない事態を生むため、書類収集や合意形成の負担が膨大になります。これは「相続した不動産を複数回にわたり名義変更しないリスク」に該当します。

また、名義人が複数の共同相続人で共有状態となっている不動産は、共有者の人数が増えるほど話し合いや手続きに協力を得るのが困難になります。たとえば連絡が取れない相続人、意思表示が難しい高齢者や行方不明の相続人がいるケースでは、遺産分割協議の成立自体が困難ですし、法定相続分に基づいて共有登記された場合、各相続人が持分を自由に第三者へ譲渡したり、債権者が差押えを行ったりすることも可能となります。

こうした状況は最終的に、不動産の管理や活用の意思決定が困難になるだけでなく、第三者の介入や法的なトラブルを招く温床となります。過去の相続から現在までの流れがたどりにくくなれば、手続きにかかる時間も費用も増大し、相続人間の合意形成に至らないまま長期にわたり解決が先送りになる恐れがあります。

以下の表は、「名義変更を怠った場合に発生する主要な問題点」を簡潔に整理したものです。

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問題点	内容	影響
数次相続の発生	世代をまたいで名義変更せず相続を繰り返す状態	相続人が増え、登記手続きが煩雑化
共有関係の複雑化	相続人間で共有名義となり、意思決定が困難に	売却・活用に支障、第三者介入のリスク増大
合意形成の困難	相続人の所在不明や協力拒否が発生	遺産分割協議が進まず、手続き停滞

第三者の介入や資産活用の制限リスク

相続した不動産の名義変更をしないままでいると、第三者が不動産に介入して権利を侵害するリスクが高まります。以下のような具体的な問題が生じます。

リスク項目	内容	結果の影響
第三者による売却・差し押さえ	名義が故人のままでは、相続人やその債権者が法定相続分に基づいて勝手に所有権登記を行い、持分を第三者へ売却したり差し押さえたりする可能性があります。	相続した不動産の一部または全部を他者に奪われる恐れがあります。
売却や担保利用の制約	所有者名義が亡くなった方のままでは、売却や担保設定（担保融資）に必要な登記ができません。	不動産の有効活用が著しく制限され、現金化や資金調達が困難になります。
管理責任と権利の不一致	名義変更がなくても固定資産税などの納税義務や維持管理責任は相続人に課されますが、所有者としての権利は移転していないという矛盾が発生します。	責任だけが残り、権利行使ができず、管理に関するトラブルや不利益が生じます。

具体的には、相続人やその債権者が被相続人名義のままでも、法定相続分に応じて登記を進め、持分を第三者に売却・担保に供することが法的に可能となります。これにより、本来取得すべき権利を他者に先取りされる事態もあり得ます。

さらに、所有者が亡くなったままになっている不動産は、売却や担保設定ができないため、資産の有効活用が制限されます。市場取引においては、登記簿上の所有者が明確であることが取引の前提となるため、名義変更されていないと契約自体が進まないことが一般的です。

また、名義変更していなくても、固定資産税などの税負担や管理責任は相続人全員に生じます。老朽化した建物による倒壊・火災などのリスクが発生した場合、賠償責任を負う可能性があるにもかかわらず、実際に権利を主張できず対処できない矛盾した状況が生まれます。

以上のように、不動産の名義変更を怠ると、第三者による権利侵害や売却・担保活用ができない問題、そして責任だけが残るという不合理な状況に陥ります。将来的なトラブルや資産の喪失を防ぐためにも、相続登記は速やかに行うことが重要です。

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税務負担・社会的影響としてのコスト増大

相続した不動産の名義変更を怠ることにより発生する税務面や社会的影響としての負担は、見逃せない重大なものです。まず、空き家を相続して放置すると、「特定空き家」として自治体から指定される可能性があります。これにより住宅用地としての固定資産税軽減措置が適用外となり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。このような制度的背景は、多くの事例で確認されています。また、過去の記事では、住宅用地の軽減措置が適用されず税額が大きく増加する実例も示されています。

次に、譲渡所得に関する税務上の特典である「譲渡所得3,000万円特別控除」の適用外になるリスクがあります。相続した不動産を売却する際、この特例を受けるためには、相続登記が事前に済んでいることが必要条件となることが明記されています。登記がなされていない場合、適用要件を満たせず、結果として数百万円規模の税負担増となる可能性があります。

さらに、名義変更を怠ることで生じる社会的なリスクとして、「所有者不明土地問題」の一因となることも見逃せません。これは、相続登記をしないことで誰が所有しているかわからない土地が増え、全国で約410万ヘクタールに及ぶと言われており、経済的な損失は年間約1,800億円とも推計されています。こうした状況は、公共事業の円滑な推進や地域社会の安全確保にも悪影響を与える重大な問題です。

以下に主なポイントを表形式で整理しましたので、ご確認ください。

項目	内容	影響
固定資産税の増加	「特定空き家」に指定されると住宅用地軽減が外れる	最大6倍に増加
譲渡所得3,000万円控除の適用不可	相続登記がないと特例適用不可	数百万円規模の税負担増
所有者不明土地問題	登記未了により所有者が不明となる土地の増加	年間約1,800億円の社会的損失

このように、名義変更をしないことで税務面だけでなく社会的なコストも大きく膨らむため、早期の相続登記を強くおすすめいたします。

まとめ

相続した不動産の名義変更を怠ると、過料などの法的リスクだけでなく、手続きが煩雑になる「数次相続」や共有関係の複雑化、資産活用の制限や第三者の介入といった多くのデメリットが生じます。税務面でも負担が増し、将来的には社会的な問題にもつながりかねません。名義変更は面倒に感じるかもしれませんが、トラブルを未然に防ぎ、大切な資産を守るために早めの対応が重要です。不安や疑問がある方は、ぜひご相談ください。

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「今の家に住み続けながら資金も手にしたい」とお考えではありませんか。そんな願いをかなえる方法のひとつが「リースバック」です。しかし、仕組みがよく分からず、不安を感じている方も多いでしょう。この記事では、リースバックの基本から、利用する前に押さえておきたい大切なポイントまで、幅広く分かりやすくご説明します。選択に迷う方も、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

リースバックとは何か、その仕組みと基本的な流れ

リースバックとは、自宅を売却してまとまった現金を得たうえで、売却したご自宅と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続けられる仕組みを指します。正式には「セール＆リースバック」といい、不動産会社や専門事業者、投資家が買主となる形式が一般的です。

仕組みの流れとしては、まずご自宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを完済（アンダーローンの状態）し、所有権を買主に移転します。その後、買主との間で賃貸借契約を締結し、賃料を支払うことで引き続き同じ住まいに暮らせます。

リースバックをご利用いただける条件としては、以下のような点が挙げられます：全所有者の同意があること、住宅ローン残高が売却価格を超えていないこと（アンダーローンであること）、物件に一定の資産価値があり、賃料を支払う能力があることなどです。

項目	内容
売却と同時の賃貸借契約	所有権を移転しつつ、賃貸契約で住み続けられる仕組み
ローン残債が売却価格以下	アンダーローンであることが基本的な条件
利用可能な物件	戸建て、マンション、土地など評価可能な物件に限られる

このように、リースバックはご自宅を手放さず現金化する手段として、その仕組みと条件を正しく理解することが重要になります。

リースバックの主なメリット

リースバックには、売却後も慣れ親しんだ暮らしを続けられる、まとまった資金を迅速に得られる、各種維持費や税負担が軽減される、といった複数のメリットがあります。以下に、誰でも理解しやすいように整理してご紹介いたします。

メリット	内容	ポイント
住み慣れた環境を維持できる	引っ越し不要で、今まで通りに生活を続けられます。	生活の継続性が確保される点が魅力です。
迅速な資金調達が可能	売却によってまとまった現金を手に入れ、使い道に制限はありません。	すぐに資金が必要な場合に有効です。
維持費や税負担の軽減	売却後は固定資産税や火災保険料、修繕・管理の負担が不要になります。	毎月の支払先が家賃に集約され、家計がすっきりします。

まず、リースバックでは住宅を売却したあとも、賃貸として同じ住まいに住み続けることができます。つまり、引っ越しの手間や生活環境の変化を避けられるため、特に高齢の方や家族構成に変化が少ない場合に安心です。

次に、売却と賃貸契約の同時手続きによって、短期間でまとまった現金を調達できるのも大きな利点です。また、その資金の使い道には制限がないため、ご自身の事情に応じて自由に活用できます。

さらに、リースバックを利用すると、固定資産税や火災保険料、修繕積立金など、自宅を所有していると発生する様々な負担から解放されます。固定資産税は売却年は日割り精算が行われ、それ以降の税金は不動産会社が負担するのが一般的です（例：1月1日時点での所有者が支払い義務を負い、日割りで精算されます）。その結果、維持費や税の負担が家賃に集約され、支出管理がシンプルになります。

リースバックの主なデメリットや注意点

リースバックには、魅力的な仕組みでありながら、検討する際に見逃せない注意点がいくつかありますので、以下に整理してお伝えいたします。

項目	内容
売却価格が市場価格より低くなる	リースバックの売却価格は、市場価格の70〜90％程度になることが多く、物件の売却時に得られる金額が通常の売却より少なくなる点にご注意ください。
家賃が相場より高くなる可能性	家賃は売却価格に期待利回りを掛けた金額で決まり、一般的な賃貸相場より高めに設定されることが多く、毎月の負担が大きくなることもあります。
賃貸契約期間の制限	定期借家契約などの場合、契約期間満了後に住み続けられない可能性があり、将来の生活プランや契約内容の確認が必要です。

まず、売却価格についてです。リースバックの買取価格は、不動産市場の一般的な取引に比べて低めに設定されることが多いです。市場価格の約七割から九割程度となるケースが見られますが、これはリースバック事業者が転売や貸し出しに自由が限定されるリスクを避けるためです。物件の制約を抱えたまま購入する形となるため、業者はその分、割引を前提に買取価格を算出します。ですので、ご自身が受け取る資金は、市場価格より少なくなることがあることを、最初にご理解ください。

次に、家賃の設定についてです。リースバック後の家賃は、売却価格に事業者が設定する期待利回りを掛け、年額としたものを月割りして決まります。期待利回りは一般的に6〜13％程度となり、この数値が高くなるほど家賃も高くなります。また、通常の賃貸とは異なり、周辺の市場相場ではなく、あくまで投資回収の観点から家賃が定められるため、相場より高くなる傾向があります。例えば、売却価格が高いほど、また期待利回りが高いほど、負担は重くなる可能性があります。

さらに、契約形態によっては住み続けられる期間に制限がある点にも注意が必要です。リースバックでは「定期借家契約」を利用する場合、契約期間終了後に再契約が認められないことがあり、長く住むつもりでも住み続けられないリスクがあります。一方で、「普通借家契約」であれば、更新手続きにより継続居住が可能ですが、売却価格や家賃設定に影響を及ぼすこともありますので、どちらの契約を選ぶか慎重に検討することが重要です。

このように、リースバックは「住み慣れた家に住み続けられる」という大きなメリットがある一方で、売却価格や家賃、契約内容などに注意すべき点も多くございます。ご自身の資金計画や長期的なライフプランとの整合性を見ながら、慎重にご検討いただくことをおすすめいたします。

契約前に確認すべきポイントと検討の視点

リースバックをご検討される際には、契約前に以下のようなポイントをしっかりご確認いただくことが重要です。これにより、ご自身の資金計画や暮らしの継続性が確実になり、安心してご利用いただけます。

確認項目	内容	検討の視点
売却価格と家賃設定	売却価格が適正であるか、家賃が利回りや相場から妥当な水準かを確認する	売却価格が低すぎると資金が不足し、高すぎると家賃負担が重くなる可能性があります。利回り6〜13％で家賃が設定されることが多いため、収支のバランスをよくシミュレーションしてください。
契約期間・更新の可否	普通借家契約か定期借家契約か、契約期間や更新の条件を確認する	普通借家契約なら長期居住が可能ですが、定期借家契約では更新不可の可能性があります。再契約や再売買の条件（価格・期間など）も明記されているか確認しましょう。
契約内容の明記と修繕・退去責任	再売買予約、原状回復、修繕負担、禁止事項などが契約書に明確に記載されているか確認する	口約束では後になって争いになる恐れがあります。設備故障や二重契約の禁止事項、再売買の金額・期間など、契約書に明記されていることを必ずご確認ください。

これらの確認を通して、ご自身のライフプランや資金計画と整合性が取れているかを検討することが大切です。住み続けたい期間や資金の使い道、家族の将来設計などを踏まえながら、ご納得のいく条件でご契約いただけるよう、しっかりご相談・ご確認いただくことをおすすめいたします。

まとめ

リースバックは、ご自宅を売却した後も今まで通り住み続けられるという独自の仕組みを持っています。引っ越しの手間や環境の変化に不安を感じる方にとって、大きな安心につながるでしょう。また、まとまった資金を早期に確保できるほか、将来の買い戻しも視野に入れた柔軟な対応が可能です。その一方で、市場価格より売却額が下がることや家賃設定など、細かな条件には注意すべき点も多くあります。リースバックを検討する際は、ご自身の今後の生活設計や資金計画と照らし合わせ、慎重に判断することが大切です。理解を深め、納得のいく選択をしていきましょう。

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