越境物の売却で注意点は何か？トラブル回避の方法も解説｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 八尾本町

ご自宅を売却したいと考える際、塀や樹木、配管などが隣の土地に越境している場合、「本当に売却できるのか」「スムーズに手続きを進めるにはどうしたらよいのか」と悩まれる方が少なくありません。実は、越境物があるだけで売却活動が滞ったり、思わぬトラブルを招く可能性があります。本記事では、越境物がある家でも安心して売却するための具体的な対策や注意点を分かりやすく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

• ・越境物とは何か、売却にどう影響するか
• ・越境物の有無を正確に把握する方法
• ・越境物を解消するための具体的な対応策
• ・売却をスムーズに進めるための準備ポイント
• ・まとめ

越境物とは何か、売却にどう影響するか

「越境物」とは、たとえば塀やフェンス、屋根の庇、樹木の枝・根、さらには地中に埋設された配管などが、敷地の境界線を物理的にまたいで隣地に侵入している状態を指します。また反対に、隣地から自分の土地に越境しているケースも含まれます。このような状態は、戸建てや土地の売買においてしばしば見落とされがちですが、買主からの信頼を損ねる重要な要因にもなります。

売却時に越境物があると、買主は「将来トラブルになるのでは」と不安を抱き、不動産の取引が敬遠されることがあります。その結果、売却価格が低く評価されたり、契約が成立しないといった事態につながることもあります。とくに地中に見えない越境があると、予期しない問題として表面化しやすく要注意です。

さらに、売主には契約不適合責任という法的責任が課せられているため、越境物の存在を事前に把握し、買主に説明する義務があります。説明不足や対応を怠ると、後に撤去や損害賠償の責任を負う可能性があるため、慎重な対応が求められます。

越境物の種類	影響やリスク	備考
塀・フェンス・屋根の庇	境界が曖昧だと担保評価が下がり、融資に支障	数センチの差でも問題になる場合あり
樹木の枝・根	剪定や伐採の負担を懸念され、価格交渉されることも	枝は無断で切れない場合もあるため要注意
地中配管（給排水・ガスなど）	目に見えない越境のため、契約後発覚しやすい	測量や図面でしっかり確認が必要

越境物の有無を正確に把握する方法

越境物の有無を確実に把握するためには、まず確定測量を行い、公図や登記簿だけに頼らず境界を現地で明確にすることが重要です。確定測量とは、隣地所有者の立ち合いのもとで境界標を設置し、境界を合意のうえ数値や図面として固定する手続きです。これによって、将来的なトラブルを予防できます 。

さらに、隣地所有者と直接立ち合いをして境界の確認を行うメリットは大きく、境界に関する認識のずれを防ぎ、合意に基づく正式な測量図や覚書の作成につながります 。

また、登記簿や公図、古い地積測量図は参考資料として有用ですが、それだけでは境界の確定とはなりません。法務局にある地積測量図は、2005年以降のものは確定測量図と同等の効力を持つ場合もありますが、古い資料では現況とのズレがある可能性があるため、現地確認が不可欠です 。

方法	内容	利点
確定測量	隣地所有者立ち合いのもと境界標を設置し、図面化	法的に明確な境界が得られ、トラブル防止
立ち合いによる境界確認	隣地所有者と現地で境界を確認・合意	認識のずれの排除、正式な合意形成
登記簿・地積測量図の確認	法務局で公図・登記簿・地積測量図を取得・比較	書類による裏付けがあり、測量の判断材料になる

以上の方法を組み合わせることで、越境物の有無を漏れなく把握し、売却の信頼性を高めることができます。

越境物を解消するための具体的な対応策

越境物が売却の妨げになる場合、次のような対応策があります。

対応策	内容	留意点
撤去・移設	塀や樹木の枝など物理的に動かせる越境物は、境界の内側へ撤去または移設します。	隣地所有者の同意と費用負担の明確化が必要です。
覚書（合意書・承諾書）の作成	撤去が困難な場合、将来の建替え時に撤去するなどの条件を、隣地所有者と文書で合意します。	当事者・対象・期限・費用負担などを具体的に記載し、承継性にも配慮する必要があります。
地役権の設定	越境物をそのまま使用するために、法的に使用権を認める地役権を承諾により設定します。	登記手続きが必要で、将来の権利関係に影響するため慎重に進めます。

このような対応策は、不動産取引を円滑に進めるうえで非常に有効です。

まず、物理的に撤去できるものは可能な限り処理し、売買に向けた障害をなくすことが基本です。特に塀や植木の越境は、隣地への撤去により買主や金融機関の安心を得やすくなります（例：「フェンスや庭木の枝を適切に撤去する」対応）。

撤去が困難な場合は、隣地所有者との間で将来的な対応内容を文書で合意する「覚書」を作成することが望ましいです。覚書には、越境の対象、誰がいつまでに対応するか、費用の負担方法、将来の建替え時にも対応する旨といった具体的事項を明記し、不履行時の手続きや承継条項も盛り込むことが重要です（例：「将来建て替えの際に越境部分を撤去する」など）。このように詳細な覚書は、不動産取引を止めずに進める“橋渡し”として活用されます（「覚書のメリット」「作成時の必須項目」など）。

さらに、越境物を合法的に維持する方法として「地役権の設定」があります。これは隣地所有者からの使用承諾を法的に強化した形で登記する制度で、将来の利用制限や紛争リスクを低減できます。ただし、登記手続きや合意形成に専門家のサポートが必要な場合もあります（例：「地役権により越境物の維持を合法化」）。

以上のように、越境物を解消する際には、撤去・覚書・地役権という三つの具体的な対応策を状況に応じて組み合わせることが、売却をスムーズに進める鍵となります。

売却をスムーズに進めるための準備ポイント

越境物がある物件を円滑に売却するためには、以下のような準備が重要です。まず、対応策をしっかり書面化することが重要です。たとえば隣地所有者と覚書や合意書を交わして、「将来、撤去・変更するタイミング」「越境状態の許容範囲」などを明記しておくことで、買主や金融機関に対して安心感を提供できます。覚書はトラブル予防に役立ち、買主の納得感も高まります。

次に、対応費用や方法を整理して整理して明確に示すことも効果的です。越境物を撤去・移設できる場合はその費用、難しい場合は覚書作成の方針とその内容を整理することで、売却価格に対する値下げリスクを軽減できます。買主は「何にいくらかかるか」「いつ解決できるのか」が分かればより前向きな判断が可能となります。

最後に、必要に応じて専門家に相談することも欠かせません。確定測量士や土地家屋調査士に依頼することで、境界を明確に示す図面を得られ、越境の有無や程度を正確に伝えられます。また、専門家の関与によって書類の信頼性も高まり、買主や金融機関への説得材料となります。

準備項目	内容	目的
対応策の書面化	覚書・合意書の作成	買主・金融機関への安心感向上
対応費用・方法の整理	撤去費用や移設時期などを明確化	値下げリスクの軽減
専門家への相談	測量士等による境界確定と図面作成	正確な情報提供と信頼性強化

まとめ

越境物が存在する住宅の売却は、通常の売却より注意すべき点が多いですが、正しい知識と丁寧な準備によってスムーズに進めることが可能です。まずは越境物の有無を正確に確認し、もし該当する場合は隣地所有者と誠実に協議を進め、覚書の作成や地役権設定など必要な手続きを行うことが大切です。こうした対策を事前に講じ、書面で明確にしておくことで、買主や金融機関の不安を和らげ、不要なトラブルの回避や価格下落リスクも抑えることができます。不安な場合には専門家に相談しながら、安全かつ確実な売却を目指しましょう。

お問い合わせはこちら