送電線下の家は安くなる理由は？売却時の注意点も紹介｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 八尾本町

「送電線の下にある家は、売却時に価格が下がるのだろうか」――そう疑問に思われる方も多いことでしょう。送電線下の物件は一般的な住宅とは異なる特徴があるため、売却を検討する際にさまざまな不安や疑問が生じがちです。本記事では、送電線下の家が売却価格にどのような影響を受けるのか、また注意すべきポイントや実際の売却の流れについて分かりやすく解説していきます。安心して取引を進めるための参考にしてください。

【目次】

• ・送電線下の家が売却価格に影響を与える理由
• ・送電線下でも補償や評価面での配慮ポイント
• ・送電線下の売却における価格の目安と傾向
• ・売却前に準備すべき確認事項と進め方の流れ
• ・まとめ

送電線下の家が売却価格に影響を与える理由

送電線下の家では、まず電圧の違いによって定められる「建築制限」が大きな影響を及ぼします。特に、使用電圧が17万ボルトを超える場合には、送電線の直下およびその側方３メートル以内には住宅の建築が認められておらず、この範囲は建築基準法や経済産業省令により明確に規定されています。また、電圧が17万ボルト以下であっても、安全を確保するため一定の離隔距離が設けられており、実質的な利用可能面積が制限されることがあります 。

こうした建築制限により、敷地の一部が活用できない分、売買の際には価格が下がる傾向があります。さらに、外観上の影響として、送電線や鉄塔が近くにあると景観が損なわれる印象を与え、購入希望者から敬遠されるケースも少なくありません。加えて、強風時には送電線の風切り音など騒音が問題視されやすく、これらが総合的に売却価格にマイナスの影響を与えます 。

心理的側面でも、送電線下の土地は「嫌悪施設」として認識される可能性があります。例えば、「電磁波による健康への不安」や「子どもを住まわせたくない」というイメージが購入をためらわせる要因となります。科学的には国際ガイドラインにおいて明確な健康被害は確認されていないものの、こうした心理的抵抗感が売却時には無視できない影響を及ぼすことがあります 。

以下に、送電線下の家が売却に影響を及ぼす主なポイントを三項目で整理いたします。

項目	内容
建築制限	電圧により直下・側方一定距離に建築不可の範囲が定められている
価格への影響	利用可能面積の減少や景観・騒音の懸念により売却価格が低下しやすい
心理的抵抗	電磁波や見た目の影響などにより「嫌悪施設」として敬遠される可能性

送電線下でも補償や評価面での配慮ポイント

送電線の真下にある土地を売却する際は、補償や評価に関していくつか注意すべき点があります。

まず、送電線を設置するための契約には、「地役権設定契約」や「使用承諾書」など複数の形態があります。地役権が登記されている場合、登記事項証明書（乙区）で確認でき、継続的な使用権として補償が一括で支払われることが多いです。一方、使用承諾書は期限付きで登記されず、黙示使用では契約書さえ存在しないケースもありますので、権利関係の把握が重要です。 

さらに、線下補償料が支払われている土地もあります。たとえば、一例として敷地面積（㎡）に応じて「年間約2,000円／㎡」、100㎡であれば年間20万円ほど支給されるケースも報告されています。とはいえ地域や契約形態によって異なるため、正確な補償額や支払い形態の確認は不可欠です。 

また、評価額の算定と実際の売却価格には乖離が生じることがあります。特に「高圧線下」など建築制限がある場合には、相続税評価や資産評価では評価減が認められるケースがあり、一部では建築不可なら50％、制限ありなら30％の評価減が可能とされています。それに対し、実際の売却価格では心理的瑕疵や再建築不可の印象から、評価以上に価格が下がる場合もあるため、査定前に制限内容や評価方法を専門家に確認することが望ましいです。 

確認項目	内容
契約形態	地役権設定、使用承諾書、黙示使用かを把握
補償の有無	年間補償の有無と金額を確認（例：㎡×金額）
評価との乖離	相続税評価と市場価格の差を意識して査定

送電線下の売却における価格の目安と傾向

送電線下の土地は、建築制限や利用制限があることで評価額が下がる傾向にあり、実際の相続税評価においては、土地の利用制限の程度によって以下のような評価減率が適用されます。

● 建物の建築がまったくできない場合：評価額が５０％減（更地価格の５０％）
● 建物の構造や用途に制限がある場合：評価額が３０％減（更地価格の７０％）

こうした評価減率を踏まえると、送電線下の土地は更地価格の３０％～５０％程度に低く見積もられる可能性があります。ただし、税務評価と実際の売却価格は異なることがあり、売却市場では必ずしも同様の割合で価格差が出るとは限りません。

都内郊外など、土地の需要が高く、住宅地として人気のエリアでは、相場価格との差が比較的小さくなるケースもあります。つまり、送電線下でも「思ったほど価格差がない」といった傾向が見られることもあります。

また相続時に相続税評価額を引き下げる目的で、送電線の影響を活用して評価を低くすることで節税につなげるケースもあります。こうした実務上の判断は、税理士や不動産の専門家による査定が重要となります。

評価状況	評価額の目安
建築不可の場合	更地価格の約５０％程度
用途・構造制限がある場合	更地価格の約７０％程度
売却市場でのケース	地域の需要や心理的影響によって差異あり

このように、送電線下の土地の価格目安は、評価減率の適用によって明らかになりますが、実際の売却では地域性や需要、心理的要因によって価格差が小さくなる可能性もあります。売却前には、評価と市場価格の両面から慎重に検討することをおすすめします。

売却前に準備すべき確認事項と進め方の流れ

送電線下のご自宅を安心して売却するためには、事前にしっかりと確認し、売却をスムーズに進めるための準備が欠かせません。以下のようなステップで進めていきましょう。

確認項目	内容の確認方法	チェックの目的
送電線の種類・電圧	現地の標識や電柱の表示を確認し、電力会社に問い合わせ	電圧による建築制限や評価への反映を把握するため
地役権の登記の有無	登記事項証明書の「乙区」を確認	建築制限の有無や補償条件を法的に把握するため
補償契約の内容	電力会社との契約書や図面を確認、契約の有無は電力会社に照会	補償金の継続可否や売却時の交渉材料を整理するため

まず、送電線の種類は「低圧」「高圧」「特別高圧」に分類されます。現地で鉄塔や標識に記載されている情報を確認し、具体的な電圧や設置者を把握してください。それを元に電力会社へ問い合わせることで、法令に定められた建築制限の内容や設置範囲を確認できます。特に電圧17万ボルト以上か未満かで制限内容が大きく異なるため、正確な確認が重要です。

次に、登記事項証明書の「乙区」で地役権が登記されているかを確認しましょう。地役権の登記がある場合は、電力会社がどの部分の土地にどのような制限を設定しているか明示されています。登記がなければ、後から補償契約が未登記と言われるケースもあるため、現地と書類の両面で確認が必要です。

また、補償契約の有無とその内容も重要です。地役権が登記されていなくても、電力会社と架設保持契約が結ばれ、年払いの補償を受けている場合があります。契約書や図面から補償の継続可否や範囲を確認し、それがあるか否かは買主との交渉や評価額にも影響します。

こうした情報を整理した上で、不動産査定を依頼される際には、補償契約や建築制限についても査定側に正確に伝えてください。重要事項説明にも関わるため、隠さずに伝えることでトラブルを防ぎ、売却をスムーズに進めることができます。

まとめ

送電線下の家は、建築制限や心理的敬遠、補償の有無など、売却価格に影響を与えるさまざまな要素があります。適切な知識と準備があれば、売却時の不安を軽減できる可能性があります。登記事項や補償契約の内容を事前にしっかりと確認し、査定依頼の際にはその情報を正確に伝えることが大切です。送電線下の物件でも、評価基準や売却価格の傾向を理解すれば、納得のいく売却へとつなげることができます。

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